Ihre aktuelle Nebenkostenabrechnung reibt Ihnen die Tränen in die Augen? Kein Wunder: Die Energiekrise führte 2022 zu einer enormen Steigerung der Nebenkosten. Experten rechnen mit einer Verdopplung der Nebenkosten im Vergleich zu den Jahren 2019 und 2020 auf fast 6,40 Euro pro Quadratmeter und Monat. Umso wichtiger ist eine genau Prüfung der Abrechnung. Wir zeigen, wie Sie prüfen können, ob Ihre Nebenkostenabrechnung korrekt ist und wo mögliche Fehlerquellen liegen.
Rund ums Wohnen
Nebenkostenabrechnung: Was müssen Sie bezahlen und was nicht?
Achtung: Nebenkostenabrechnungen sind oft fehlerhaft
Unabhängig von der Energiekrise sorgen fehlerhafte Nebenkostenabrechnungen jedes Jahr für teilweise hohen Nachzahlungen für Mieter. Gründe dafür sind unter anderem Kosten, die eigentlich der Vermieter tragen müsste, die aber auf die Mieter umgelegt werden.
Der Deutsche Mieterbund und die Mietervereine raten deshalb dringend zu einer intensiven Prüfung der Nebenkostenabrechnung. So können Sie bares Geld sparen. Wer Fehler formeller oder inhaltlicher Art findet, sollte unbedingt auf die Einhaltung der Formalien und Fristen achten, um seine Forderungen problemlos durchzusetzen.
Rechtlich gesehen haben Sie nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung zwölf Monate Zeit, um Widerspruch einzulegen. Dennoch sind Sie verpflichtet, die Forderung innerhalb von 30 Tagen ab Zugang zu begleichen.
Abhilfe bis zur endgültigen Klärung kann eine Zahlung „unter Vorbehalt“ schaffen. Oder – besser noch – Sie holen den Rat eines Rechtsexperten innerhalb von 14 Tagen ein. So sind Sie auf der sicheren Seite und verpassen keine Fristen.
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Kabelgebühren: Das ist neu
Spätestens zum 01.07.2024 dürfen Vermieter die Kabelgebühren für den Fernsehempfang nicht mehr über die Nebenkosten abrechnen. Grundlage ist die am 01.12.2021 in Kraft getretene Novelle des Telekommunikationsgesetzes (TKG).
Bisher sind rund 12,5 Millionen Haushalte über Hausverteilernetze an ein zentrales Breitbandnetz angeschlossen. Die Kosten hierfür werden auf die Mieter umgelegt und sind Teil der Betriebskosten. Wer also auf den klassischen Fernsehanschluss verzichtet und ausschließlich die Internetverbindung für den TV-Genuss nutzt, musste bisher trotzdem zahlen. Damit ist bald Schluss.
Für Bestandsimmobilien sind die Kabelgebühren in den Nebenkosten ab dem 01.07.2024 passé. Für nach dem 01.12.2021 gebaute oder fertiggestellte Wohnungen dürfen Vermieter die Kabelgebühren erst gar nicht auf die Mieter umlegen. Sind diese dennoch Bestandteil der Nebenkostenabrechnung, können Sie Widerspruch einlegen.
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CO₂-Abgabe ist Vermietersache
Seit 2021 erhebt der Staat eine CO₂-Abgabe für das Heizen mit fossilen Brennstoffen, wie Öl oder Erdgas: Kosten, die in den Nebenkosten zu 100 Prozent auf die Mieter umgelegt wurden. Bis jetzt.
Am 01.01.2023 ist das „Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten“ in Kraft getreten. Seitdem müssen sich die Vermieter an den CO₂-Abgaben beteiligen. Je klimaschädlicher das vermietete Haus ist, desto höher ist der Anteil, den der Vermieter tragen muss. Berechnet wird der Anteil nach dem Stufenmodell der Bundesregierung:
- Bei einer sehr schlechten Energiebilanz von über 52 kg CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter und Jahr, trägt der Vermieter 95 Prozent der CO₂-Abgaben.
- Sehr energieeffiziente Häuser mit einer CO₂-Emission von unter 12 kg pro Quadratmeter und Jahr hingegen entlasten den Vermieter komplett: Hier trägt der Mieter die vollständigen Abgaben.
- Wenn Sie in einer Wohnung mit Gastherme wohnen, müssen Sie die CO₂-Kosten selbst berechnen und Ihrem Vermieter in Rechnung stellen. Achtung: Hierfür haben Sie nach Erhalt der Abrechnung vom Gaslieferanten sechs Monate Zeit.
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Mietspiegel: Das ist neu
Seit dem 01.07.2022 gilt das neue Mietspiegelrecht. Es verpflichtet Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern zur Erstellung eines Mietspiegels. Mit dieser Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete kann – auch vor Gericht – geklärt werden, ob Ihre aktuelle Miete korrekt berechnet wurde bzw. ob eine angekündigte Mieterhöhung rechtens ist.
Als Mieter haben Sie das Recht, Einsicht in die Original-Rechnungsunterlagen zu verlangen. Auch das Kopieren oder Abfotografieren der Rechnungen ist erlaubt. Des Weiteren dürfen Mieter eine zweite Person zur Einsicht mitbringen oder einen Dritten in ihrem Namen schicken, beispielsweise einen Mietrechtsexperten. In der Regel müssen Mieter für die Einsichtnahme im Büro des Vermieters oder der Verwaltung vorstellig werden. Nur wenn dem Mieter der Weg ins Vermieterbüro nicht zuzumuten ist, kann dieser die Zusendung von Fotokopien anfordern (der Vermieter kann dabei durchschnittlich 25 Cent pro Kopie plus Porto berechnen). Wenn Sie Unstimmigkeiten feststellen, haben Sie das Recht, eine korrigierte Abrechnung vom Vermieter einzufordern. Wird Ihnen das Recht zur Einsichtnahme verwehrt, müssen Sie vorerst nicht zahlen.
Eine korrekte Nebenkostenabrechnung muss bestimmte Kriterien erfüllen. Verbraucherzentralen und Mieterverbände empfehlen diese auf ihre Richtigkeit zu überprüfen:
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Ist der Abrechnungszeitraum von 12 Monaten korrekt angegeben?
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Stimmt die Auflistung der Gesamtkosten?
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Ist die Höhe der Vorauszahlungen richtig angegeben?
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Wird der Verteilerschlüssel erläutert?
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Gibt es eine exakte Aufschlüsselung der umlagefähigen Nebenkosten?
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Ist die Wohnfläche korrekt angegeben? Immer wieder werden Umlagen aufgrund zu hoher Quadratmeterzahlen ermittelt. Messen Sie genau nach. Bei einer Abweichung von mehr als zehn Prozent können Sie eine Neuberechnung fordern.
Der Umlageschlüssel, auch Verteilerschlüssel genannt, orientiert sich üblicherweise an der Wohnfläche oder der Anzahl der im Haus lebenden Personen. Mieter sollten darauf achten, dass dieser Schlüssel mit den Vereinbarungen im Mietvertrag übereinstimmt und dass er geltendem Recht entspricht. Beispielsweise muss der Vermieter auch nicht vermietete Wohnungen im selben Objekt in die Kostenumlage mit einbeziehen. Die Betriebskosten für diese Wohnungen trägt der Vermieter.
Die Nebenkosten dürfen somit nicht nur auf die vermietete Wohnfläche verteilt werden, sondern müssen sich auf die gesamte Wohnfläche beziehen.
Vermieter sind auch nicht berechtigt, Heizkosten oder sonstige Nebenkosten für leerstehende Wohnungen auf die Mieter umzulegen. Der Vermieter hat die anteiligen Grundkosten und die Verbrauchskosten für diese Wohnungen selbst zu tragen.
Nicht alle Kosten, die einem Vermieter durch das Haus entstehen, dürfen auf die Mieter umgelegt werden. Welche das sind, ist in der Betriebskostenverordnung festgelegt. Sind in der Nebenkostenabrechnung folgende Positionen aufgeführt, können Sie Widerspruch einlegen und eine neue Abrechnung fordern:
Schon gewusst?
Die Anschaffungskosten für Rauchmelder trägt der Vermieter
Durch die seit 2017 in den meisten Bundesländern geltende Rauchmelderpflicht müssen Vermieter ihre Mietwohnungen mit den dazugehörigen Geräten bestücken. Die Anschaffungs- und Einbaukosten hat nicht der Mieter, sondern der Vermieter zu tragen.
Die Wartungskosten der Geräte kann der Vermieter jedoch – falls im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart – im Rahmen der Betriebskosten in der jährlichen Nebenkostenabrechnung umlegen. Eine Vermischung von Anschaffungs- und Wartungskosten ist unzulässig.
Sonstige Kosten
Überzogene Kosten für Reinigung und Gärtnerarbeiten
Kosten für Reparaturen oder Ersatzanschaffungen
Gebühren für ungenutzte Mülltonnen
* Die Grundlage zur Wohnflächenberechnung für die Hausratversicherung kann von der hier beschriebenen abweichen und ist in den Versicherungsbedingungen festgelegt.
Exakt, transparent und formal bestimmten Regeln folgend mussten Abrechnungen von Nebenkosten schon immer sein. Mit der Mietrechtsreform 2001 hat der Gesetzgeber den Vermieter gesetzlich verpflichtet, nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu handeln. Das bedeutet: Der Vermieter darf keine unnötigen Kosten für den Mieter verursachen und muss alle Kostenpositionen auf ihre Notwendigkeit und Höhe überprüfen.
Die Reform hat den Vermietern – im Vergleich zur früheren Regelung – zudem enge Fristen gesetzt. Spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung vorlegen, ansonsten verliert er Ansprüche auf eventuelle Nachzahlungen.
Eventuelle Guthaben zugunsten des Mieters sind von dieser Regelung ausgeschlossen. Diese müssen auch nach Ablauf der Ein-Jahres-Frist an den Mieter ausgezahlt werden.
Ausnahme: Der Vermieter hat die verspätete Abrechnung der Nebenkosten nicht selbst verschuldet. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Mieter unbekannt verzogen sind oder aber das Versäumnis beim Strom- oder Wasserversorger liegt.
Wenn Sie nach der Einsichtnahme und der Prüfung der Belege Bedenken, sollten Sie sich an Experten wenden, beispielsweise an den örtlichen Mieterverein.
Rechtliche Schritte gegen die Abrechnung der Nebenkosten sollten immer die letzte Option sein. Denn die Kosten für einen Anwalt und ein mögliches Gerichtsverfahren können schnell hoch werden. Es sei denn, Sie haben eine Rechtsschutzversicherung. Diese übernimmt auch die Kosten einer Mediation als außergerichtlichen Versuch einer Streitschlichtung.
Zuletzt aktualisiert: März 2024
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